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08-11

欧美住宅租金上涨,房价激增,资本机构正在抢占住宅市场

摘要:随着价格飙升,养老基金、投资公司和华尔街银行正在快速抢购欧洲和美国的家庭住宅......

随着价格飙升,养老基金、投资公司和华尔街银行正在快速抢购欧洲和美国的家庭住宅,寻找替代受到封锁打击的办公园区和购物中心,这些企业认为,疫情后期,远程工作的需求使得人们对郊区住宅的需求上升。


 

与此同时,住房成本的飙升意味着,越来越多的年轻美国人和英国人在组建家庭并移居郊区时,选择租房而不是买房。其中一些人可能会发现,他们的下一个房东是来自华尔街或伦敦金融区的人。

分析人士认为,这将提高租赁行业的标准,并为理想社区提供更多选择。但一些从企业房东那里租房的租户对此提出异议,声称这些房东并没有提供合格的服务,并大幅上涨租金。
 
这一行为对房价的影响不太明显。如果机构帮助建造新房,那应该会降低房屋价格和租金。但是,如果投资者正在囤积本来可以出售给个人的现有房产,这可能会使得那些本就难以负担得起首套房购房者更加买不起住宅。近年来,美国和英国的家庭收入未能跟上房价上涨的步伐,疫情让这一情况愈发糟糕,使得这两个国家的房产市场平均价格均创下历史新高。

尽管抵押贷款利率处于历史低位,但住房负担能力正在恶化。瑞士银行瑞银和哈佛大学住房研究联合中心的分析显示,在美国,房价中位数是家庭收入中位数的 4.5 到 5 倍——比 2008 年房地产崩盘前的价格还要高。

 

根据投资经理施罗德的说法,英国的平均房价是个人平均收入的八倍多。在过去的 120 年里,这一水平仅被突破两次——大约在 20 世纪初和全球金融危机之前。施罗德在3月份发表的研究报告中表示:拥有自己住房的家庭比例下降,从本世纪初超过70%的峰值降至过去五年的63%左右,上一次达到这个水平是在上世纪80年代初。在美国,在金融危机后房屋拥有率急剧下降后,近年来一直在回升,但疫情对房价的影响使首次购房者更难完成购买。

 


对于渴望获得政府债券回报的机构投资者来说,“租房一代”(Generation Rent)提供了一个获得可靠长期收入的机会(“租房一代”是1981年至1996年出生的千禧一代)。随着租房者平均年龄的增加,对适合家庭居住的更大的郊区房屋的需求也在上升。“更富裕的人租房时间更长,他们的需求也在上升,”仲量联行 (JLL) 欧洲、中东和非洲的多户住宅投资顾问Gemma Kendall 说。这促使金融机构蜂拥购买和建造所谓的“独栋住宅”,取代了私人房东,使大投资者成为房地产市场中一股强大的新力量。

 

 

资本想进入住宅市场
 

仲量联行(JLL)欧洲、中东和非洲居住和酒店资本市场主管杰里米•艾迪(Jeremy Eddy)表示:“甚至在疫情爆发之前,已经在商业房地产上进行大量投资的机构也在寻找使收入来源多样化的方法。住宅房地产提供了一种明显的选择,而且自疫情以来变得更具吸引力。”

情时期,经济衰退,唯有房价在增长,这使得机构投资者相信住宅可以在严重的经济衰退中幸存下来。地产分析公司 Green Street 估计,美国的独栋住宅租金价值比疫情之前租金情况还高出 15%。Green Street 在 7 月份发布的一份报告中表示,预计未来三年,出租独栋住宅将为私人投资者带来 6.8% 的年回报率,而公寓为 6.1%,工业房产为 6.3%,购物中心为6.4%。

 

 

自疫情爆发以来,专注于此类住宅的上市房地产投资信托公司(如INVH)和American Homes 4 Rent (AMH))的股价表现超过了拥有公寓楼的Equity Residential (EQR)和AvalonBay (AVB)等公司。Mynd物业管理公司首席执行官道格·布里恩表示:“作为一种资产类别,独栋住宅不仅表现不错,而且还大放异彩。”他指出,租金增长有所改善,入住率也保持稳定。

 

作为独栋住宅租赁投资的先驱,布里恩在全球金融危机之后与他人共同创立了 Waypoint Homes(后来成为Starwood Waypoint Homes),购买止赎房屋并将其转为出租屋(Starwood Waypoint Homes于 2017 年与Invitation Homes in合并)。在2008年房地产市场崩盘后的几年里,养老基金和传统房地产投资者大多避开了房地产市场,让机会主义的对冲基金和私人股本公司来消化供应。

 

 

现在,大型机构无法得到足够的家庭住房。今年稍早时候,全球最大的房地产投资者之一景顺地产(Invesco Real Estate)旗下的基金向缅德(Mynd)提供50亿美元,让其在未来三年代表养老基金在美国购买2万套住房。

 

布里恩表示,Mynd 目前每月购买30至40 套房屋,并希望将其增加到 1,000多套。Invesco 并不是唯一涉足住宅的大牌企业。今年 3 月,Allianz Real Estate 和私募股权集团 Centerbridge 牵头对 Upward America Venture 进行了12.5亿美元的股权投资,该公司与住宅建筑商 Lennar Corporation 合作收购了超过40亿美元的新房独栋住宅,并在美国出租。

 

 

美国Allianz Real Estate收购主管凯伦霍斯特曼说:“千禧一代为满足日益增长的空间需求而寻求住所,他们更喜欢新建房屋和租房,这导致了对独栋住宅的强劲需求。” .霍斯特曼补充说:“这种趋势在几年前就开始了,疫情很多雇员在家办公使得这一趋势更加明显。”

 

据约翰伯恩斯房地产咨询公司称,今年前三个月,在美国销售的所有房屋中,有近四分之一流向了投资者。这是一把宽泛的保护伞,涵盖了从大型机构到购买度假屋的个人,但贝莱德(BlackRock)、摩根大通(JPMorgan Chase)和高盛(Goldman Sachs)都是大牌买家。约翰·伯恩斯研究主管里克·帕拉西奥斯 (Rick Palacios) 表示,机构投资者仍然只拥有美国所有独栋房屋的 2% 左右,即大约 30 万套房屋。

 

 

帕拉西奥斯说:“机构投资者正在购买每一所房子的说法是不准确的。“这意味着,总体而言,机构活动对房价的影响可能有限,尽管在美国某些地区可能更为明显。在英国,投资者对独栋房屋的租赁机会非常着迷,以至于他们正在建造新房,分析师称这实际上有助于降低价格和租金,同时解决长期住房短缺问题并提高可用房屋的质量。

 

根据房地产咨询公司莱坊(Knight Frank)的数据,2020年,机构向英国建筑租赁行业投入了创纪录的37亿英镑(50亿美元),其中近三分之一来自首次投资者。今年的数字可能会更高,仅今年前三个月的资金流入就接近13亿英镑(18亿美元),比去年同期增长了16%。高盛(Goldman Sachs)是积极寻找独户住宅机会的机构投资者之一。今年早些时候,高盛在英格兰西北部购买了900套独户住宅,现在正与开发商合作建造更多的住宅。

 

 

上个月,Legal & General (LGGNY) Capital 的郊区建造租赁部门宣布在英格兰苏塞克斯进行 10 亿英镑(14 亿美元)的开发项目,其中将包括2,750套新住宅、一所学校、办公空间和一家超市。新的住房部门将与英国房屋建筑商合作,从2024年开始每年交付 1,000 多套房屋,利用市场预测到2045年房屋价值将超过 2,000 亿英镑(2,790 亿美元)。

 

帕拉西奥斯告诉CNN Business,在美国,整个独栋出租社区的建设是市场中相对较新的一部分,但正在蓬勃发展。Builders FirstSource 的首席执行官戴夫·弗利特曼 (Dave Flitman) 在 7 月告诉 CNN Business,与疫情之前的 2019 年同期相比,2021 年第二季度新的独栋住宅单元的建设增长了34%。

 

 

帕拉西奥斯说,这些开发项目通常位于良好的学区,提供的生活质量可能是买不起自己房子的人无法获得的。
 
企业房东的崛起

 

对于习惯于知道房东姓名的租房者来说,与公司打交道可能需要一些调整。随着机构进入一个由“夫妻店”房东主导的行业,分析人士表示,他们给了租房者更多的选择,改善了可用房屋的质量,并通过技术简化了流程。莱坊(Knight Frank)住宅开发研究主管奥利弗•奈特(Oliver Knight)表示:“我们认为,(机构资金)正在提高租赁市场的标准,这对家庭和房地产行业都是一件好事。”但是随着越来越多的机构入驻,将日常监管交由物业管理公司负责,租户感到被忽视的风险可以说更大。

 

 

Invitation Homes 是美国最大的住宅租赁公司,拥有约 81,000 栋房屋,目前正面临加州和马里兰州租户提起的两起诉讼,他们声称,根据州法律,该公司的逾期租金构成非法处罚。CNN Business 与该公司的少数现任和前任租户进行了交谈,他们描绘了一个漠不关心的房东,缓慢进行维修,但当租客因为房东未解决维修问题而逾期支付租金或拒付租金时,就会迅速被房东威胁要驱逐。

 

詹妮弗·圣丹尼斯 (Jennifer St. Denis) 是两个孩子的单亲妈妈,一直在 Invitation 租住一套三居室的房子,她说:“我们付了这么多房租,要想维修,就得采取这么多步骤,这让人很恼火。”在亚特兰大置业近四年。“现在我很讨厌目前的租房模式,因为租金一直在上涨,搬出去住又太贵了,“她说,并补充说,在她想住的其他地方,该公司都拥有大部分房产。

 

 

Facebook上有一个拥有1800名成员的名为“邀请Waypoint家园租户”(Tenants of Invitation Waypoint Homes)的小组,里面充斥着各种各样的故事,比如器件坏了长期得不到维修、以及每月额外收取的费用。租金减免工作缓慢增加,因为数百万人可能很快将面临驱逐

 

对此Invitation Homes表示:其97%的入住率、内部调查中的居民满意度得得分,以及超过70%的租户续签租约的事实,都表明该公司正在为租户提供高质量的体验。该公司的高级副总裁沟通,克丽丝蒂在接受CNN Business采访时表示:“我们很自豪我们提供居民的住宅和服务,每当我们未能达到非常高的标准,我们努力解决这些问题迅速和全面。”。

 

当然,有很多私人房东对待租户很差。与机构不同,私人房东没有企业声誉需要维护。莱坊(Knight Frank)表示,各机构应该“着眼长远”。“做一个好房东,让一切都得到很好的维护和运转,这是值得的。”

 

 

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本文来源:https://edition.cnn.com/2021/08/02/business/family-homes-wall-street/index.html 

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