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这可能是史上最详细的加州保险购买指南

摘要:灾害频发的地区,该如何购置房屋保险呢?

加州自然灾害频发,导致不少房屋受损。不少住户在埋怨天气恶劣的同时庆幸自己购买了房屋保险。威翰地产认为为自己的房屋购买相应的灾害保险,以减少损失是十分必要的。


威翰地产将为您详细介绍房屋保险类型,如何购买房屋保险,如何节省保费及理赔流程的注意事项。在加州购买房屋保险如何节省保费呢?发生损害时保险赔付流程是怎样的等等问题,本篇将为您一一解答。



加州房屋保险类型有哪些?


美国加州的房屋保险分为产权保险、房屋保险和附加保险。


一、产权保险

在美国,产权保险是在房产交易过程中,卖家用来向买家保证待售的房屋没有隐藏风险,且保证买家利益完好无损的保险。


▲ 产权保险范围 :

简单来讲,产权保险就是保护与房屋产权有关的部分。美国的房产交易比较频繁,产权转移的次数相对较多,因此产权问题将会比较多。具体的产权保险范围包括如下:



  • 文书或者是申报记录中出现不正确的签字、登记时的错误、造假等欺骗行为。
  • 没有明确表示他人使用权或特殊使用权,甚至是房屋的侵占的文书和申报。
  • 卖家将未交完贷款或作为抵押物的房产进行售卖。
  • 房屋的分界线存在纠纷问题。
  • 房屋测量图纸存在错误或不合法现象,例如违章改建。
  • 卖家存在未缴纳的地方税款或地方改造费。


二、房屋保险


在美国加州,房屋保险是在房产持有过程中,用来保护房主(若贷款买房,还包括贷款机构)的利益的保险。



▲ 大体房屋保险范围:

  • 包括房屋本身、围墙、车库、车道、泳池在内的整体房屋因自然灾害而遭受损害。若房屋处于自然灾害频发区,将不包含这一项,需要另投附加保险。
  • 包括房屋本身、围墙、车库、车道、泳池在内的整体房屋因遭受他人恶意破坏,例如抢劫等而造成的损失。
  • 房屋因受到损失需要进行的修缮管理的开支。
  • 意外责任险:包括自己及家人在自家或别人家发生意外,他人在自家发生意外,甚至是路人在自家发生意外等情况。


在美国,常使用的房屋保险政策(Policies) 有以下几类:(HO是Home Owner缩写)



HO-1基本险Basic Coverage

保赔因火灾、雷击、烟薰、风灾、冰雹、抢劫、偷窃、爆炸、玻璃破碎、飞机、汽车、暴乱、骚动,及故意破坏对房屋造成的损坏。基本险也保赔人体受伤、损坏他人财产、律师费、医药费、室内个人财产、房屋损坏后的额外住房生活开销。


HO-2扩充险Broad Coverage

除了HO-1,加保因电击、冰雪重压、水管冻坏、天空落体、热水器或空调系统断裂烧坏、室内漏水造成的损坏。


HO-3全保险 Special Form

大众最普遍购买的房屋保险类型。除了HO-1和HO-2之外,也加保除了战争、核灾、水灾、地震、地陷以外的几乎所有内容。并也保赔客人在室内外发生的意外、路人在室外发生的意外、宠物咬伤人后的赔偿医药费、律师费。



HO-4房客险Tenant's/ Renter's Policy

保赔出租房产室内的房客个人财产。


HO-5综合险Comprehensive

比HO-3的涵盖范畴更广,保费也更贵。


HO-6公寓险Condominium Coverage

保赔Condo屋主和室内个人财产、客人路人在室内外的事故、火灾、盗窃、漏水的损失。屋主需仔细阅读Condo HOA章程来决定须购买的保险费额。


HO-7活动房险 Mobile Home Coverage

适用于活动房屋主的房屋保险。


HO-8老房险 Older Home Policy

老房子的市价要低于重建价格。老房险允许屋主以低于重建价格的市场价来保险。


三、附加保险


附加保险是指一些不常见的自然灾害险,包括地震保险,洪水保险等,一般看房子所处位置灾害发生频率来判断购买与否。

地震保险


虽然名称为“地震保险”,但是在实际条款中涵盖了地震、洪水、战争以及核能以外等被多数保险排除在外的保险项目。一般根据投保地区灾害发生频率来选择,像加州这样的地震多发区、洪水也时有发生,那么这个险基本家庭都会选择购买,保费将会取决于该地区地震的可能性大小。



如何按照房型选择保险种类?


如果是独栋别墅,那么建议你购买HO-3全保险。因为独栋别墅意味着你拥有着整栋的房子、地基以及地块的所有权,你需要对这一切都担负起责任,因此购买全保险是最合适的。在房产估价报告(Appraisal Report)中的Cost Approach里有一栏「Total Estimate of Cost-New」,是估计重建此房要多少钱。贷款银行要求的保额是贷款额和Total Estimate of Cost-New中较低的那一个。

 

建议根据Total Estimate of Cost-New购买。有些保险公司还会提供120%、125%、150%的Cost to Rebuild New/Replacement Cost理赔 (或称为20%、25%、50%的Extended Dwelling Coverage)。举例:在150% 的Replacement Cost Coverage下,如果你购买 $200,000的保额那么实际保险公司给的最大赔款额是$300,000,这种操作方式有时可以在保费不增加的情况下获取更大保额。



如果是联排别墅,那么建议购买HO-3全保险。联排别墅的性质和独立房相似,因此同样建议选择HO-3全保险。


如果是公寓,那么建议购买HO-6公寓险,在美国加州,公寓屋主的所有权有别于上面两种,它只是包括了公寓墙壁以内的部分,墙壁以外的部分包括楼顶、过道、电梯、下水道或者是公共设施等都不需要你来负责。所以Condo房屋保费通常比独栋别墅跟联排别墅便宜不少。

 

贷款银行通常要求HO-6的保险额(Dwelling Coverage)至少为房产鉴价(Appraisal value)的20%。


提示:

购买保险时一定要看好保险的覆盖范围,比如最常见的根据房产所在地区,有些房主还需要额外购买地震险、洪水险等。


选购保险时的注意点:

 

保赔范围与赔偿金额上限

购买保险不能想当然地去选择,要仔细注意条款内容,比如很多的保险套餐中不包括水灾保险和地震保险,若你有需求则需要单独购买。



 

保险公司的理赔限制

事实上,如果没有购买专门的保险,很多保险公司都不会对被盗窃的珠宝进行理赔,因此如果有需要最好能够事先了解下。

 

房屋重建成本

如果房屋被破坏了,你为你的房子投保了15万,但是重建时花费了18万,这种情况下,保险公司只会给予15万的理赔金。

 

房屋实际现金价值

如果房屋被破坏,你选择不重建,那么保险公司会按照实际现金价值为你保赔,也就是说会减去折旧的重建成本。


美国房屋保险的索赔时限

1、在事件发生60天之内向保险公司送交“损失证明表”;



2、在保险公司发出估价通知之后20天之内选好估价员;

3、如果对保险公司的理赔有异议,必须在损失发生之后的12个月内提出诉讼;

4、空置的建筑物在损失发生时投保时间未满60天的,保险公司将不予理赔。

 

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