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教你计算美国房产投资回报率

摘要:教你计算美国房产是否能收益,涨幅温和健康中国在最近十年来每年的房价平均成长率都在20%以上,有些地方在某些时候甚至翻了一倍。美国的房价的成长率显然低得多。从1980年到目前为止,在这...

教你计算美国房产是否能收益

涨幅温和健康

中国在最近十年来每年的房价平均成长率都在20%以上,有些地方在某些时候甚至翻了一倍。如果比较中国的房价飙涨,美国的房价的成长率显然低得多。 从1980年到目前为止,在这三十年之间,其中只有8年房屋中间价超过了10个百分点,而且8年中的6年是发生在金融危机后的泡沫时段。从长期的统计 数据中看到,美国的房屋中间价的平均涨幅大约在7%-8%之间,扣除持有成本,扣除物价上涨的因素,大约保持在5%-6%。上涨幅度不大,但是合理,这种 上涨速度是温和而健康的。房子本来就是居所, 是满足人类居住的需求, 不是投机牟取暴利的工具,也就是说买房应该是一个长期的投资, 而不是短期投机。


时间越长越有把握


美 国房地产周期平均在十五年左右, 所以理论上持有房产时间愈長愈有把握实现利润,如果长期投资,持有五年可能有六成的机会获得利润,如果十年几乎是一定会有利润的。假设你在房价的高点买进 的房子,在低点时卖出,那你的利润是负值。如果,你买房是为了居住,你可以自己选择售房的时机,不必在房屋市场低谷时售出你的房屋,而可以选择在有利润或 有较高利润的时候出手。


售出才能实现利润

房子不论涨价了多少,你必须要卖掉房子以后才能实现利润,它的*高低取决于你进入房市(买房)和你出来(卖房)的时机。以目前中国高房价 市场来看,如果你当初以200万购得房屋,现今市价达到500万,你可能获得300万的利润,但是如果你没有适时高奌卖出,把利润变成现金装进口袋,两年 后房子可能会回落到250万或更低,那么你就只能小赚甚至会亏损。为什么这样说呢,因为从购买能力来说,中国房价高得离谱的程度恐怕要超过百分之五十以 上,关于这个问题,我会专题撰文另行探讨。


建筑成本是跌幅的天然底线


在 美国买房,不论是自住或是投资。目前都是一个非常好的时机。因为美国07年开始房价下跌,迄今平均跌幅超过40%。这是一个低点,是毫无疑问的。有很多人 认为美国的房地产市场还会大幅下跌,我认为这种可能性微乎其微。今天许多地方的房价,都已经低到与建商的建筑成本持平,假设房价再继续下跌, 表示所有新屋都会停建,只有原有的二手屋供应市面, 而美国每年有一百二十万的新增人口,每年新增家庭户数迖百万, 很快会消化掉市场上的房屋,届时房屋的需求增加,房价也就会上扬。就算现在并不是房价的最低点,房价能降的空间也极为有限, 没有天灾人祸的情况下, 建筑成本就是跌幅的天然底线。


租金

我们说到投资,我们就不得不探讨租金。在美国加州,房子出租后的毛租金回。一般可达到7-9%。扣掉持有成本和管理成本,净平均 在5-6%之间。在中国的租屋市场租金。率只有2-3%,与房价不成比例。没有人愿意出太高的价钱去租房。我们用一个实际的例子来说明中美两地的租金回 报差异。例如,在美国加州洛杉矶东区Eastvale城市,目前三十五万美元可以买到一套三千英尺(大约280平方米)的四房独立屋,它的真实平均租金 为$2300左右,也就是年租金$27600,平均租金的。率是7.8%。

请看以下表列:


聪明调配就能生财

假设你在中国北京有一套四环以外的房子,每平米价格在2.5万人民币,91平米的房子同样价值三十五万美金,这个房子出租,每月租金大約是三千 五人民币左右,年毛收率是1.8%。如果再扣除维修成本和物业管理费,。率还要低些。设想如果 你……

标签: 美国房产 回报率 房产投资 计算

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始于1967年的房地产投资开发及10余年的海外房产经纪服务经验,为中国投资者提供最优质的美国房地产投资项目和一站式经纪咨询服务。

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